Consórcio de imóvel é um bom investimento? Pode utilizar FGTS no consórcio? Realmente vale a pena? Consórcio é melhor do que financiamento? Como funciona o consórcio?
Essas são algumas das principais dúvidas que irei responder nesse post, e você vai saber porque o consórcio é a principal forma de adquirir um imóvel sem juros no Brasil.
O sonho da casa própria continua sendo o maior sonho dos brasileiros, segundo uma pesquisa realizada pela FEBRABAN (Federação Brasileira de Bancos) , isso mostra a importância dos imóveis para a nossa população.
Em contrapartida, o déficit habitacional cresce a cada ano, talvez você não saiba mas o déficit habitacional mede a quantidade de famílias que não tem imóveis próprios ou moram em condições vulneráveis.
Diante disso, vamos discutir a principal forma de adquirir imóveis no Brasil, o consórcio de imóvel realizando uma comparação com o financiamento imobiliário tradicional e ainda utilizando o seu FGTS.
Finalmente, você saberá como fazer um consórcio de imóveis da Caixa.
Como Funciona o Consórcio de Imóvel?
O consórcio de imóveis é uma reunião de pessoas com um mesmo objetivo, adquirir imóveis sem pagar juros.
Todos os participantes (também chamados de consorciados) contribuem mensalmente com parcelas, todo esse dinheiro vai para uma conta, chamada de fundo comum que serve para contemplar os consorciados com uma carta de crédito.
A carta de crédito é utilizada para comprar o seu imóvel, mas como contemplar a sua carta?
Contudo, a contemplação será feita através de lances ou sorteio, portanto, você precisa estudar todos os tipos de lance e sorteio para garantir a contemplação.
Diante disso, podemos destacar a figura da administradora de consórcios, que é a empresa responsável por administrar os grupos, realizar os sorteios, avaliar os imóveis e demais questões burocráticas.
Consórcio de Imóvel é um Bom Investimento?
A resposta para essa pergunta é SIM, consórcio é um bom investimento.
Principalmente se considerarmos as altas taxas de juros do Brasil e o altíssimo custo de um financiamento habitacional.
Portanto, com ele você não paga juros e tem uma série de vantagens frente ao financiamento habitacional, como:
- Prazo reduzido: Um consórcio de imóvel pode chegar em até 200 meses enquanto um financiamento habitacional gira em torno de 420 meses (35 anos)
- Sem juros: No consórcio você não paga juros, somente a taxa de administração que é infinitamente menor que o juros cobrado no financiamento habitacional.
- Poder de compra: O consórcio paga o vendedor do imóvel à vista, te dando um poder de negociação maior.
- Sem entrada: Uma carta de consócio contemplada te dá a possibilidade de comprar imóveis sem entrada.
O que é Administradora de Consórcio? Como Escolher?
As administradoras de consórcio são as empresas responsáveis por gerenciar os grupos de consórcio.
Algumas responsabilidades das administradoras são:
- Emitir os boletos ou débito em conta das parcelas mensais
- Avaliar o valor de mercado dos imóveis que estão sendo comprados
- Organizar e administrar as reuniões de assembleias
- Cobrar e retomar os imóveis dos consorciados inadimplentes
- Manter a conformidade legal de todas as transações de imóveis do grupo
Assim, como remuneração pelo seu trabalho, a administradora de consórcio recebe a taxa de administração.
Portanto, como podemos ver, as administradoras de consórcio exercem um papel fundamental para o bom funcionamento dos grupos de consórcio.
Quem Fiscaliza das Administradoras de Consórcio?
As administradoras de consórcio, assim como os bancos, são fiscalizadas pelo BACEN – Banco Central do Brasil, isso garante que o consórcio seja um meio seguro de adquirir os seus bens.
Pois, o BACEN emite regras e possui sistemas de fiscalização bem rigorosos, garantindo a confiabilidade do mercado de consórcios.
Como escolher a Melhor Administradora de Consórcio?
Você precisa escolher uma administradora confiável.
Mesmo que as administradores estejam sob fiscalização do BACEN, não corra riscos, confie em uma empresa que tenha história e um bom nome no mercado.
Sendo assim, a principal empresa quando se pensa no sonho da casa própria é a Caixa Econômica, que além de banco também possui uma administradora de consórcios.
Contudo, a Caixa é um banco com mais de 163 anos, fundada em 1861 possui mais de 70% de participação no mercado de financiamentos imobiliários.
Com toda essa história a Caixa é a administradora de consórcios mais confiável do mercado.
O que é Taxa de Administração do Consórcio de Imóvel?
A taxa de administração é a remuneração da administradora de consórcios pelo seu trabalho.
As taxas podem variar em cada administradora mas giram entre 14% a 20% sobre o valor da carta de crédito.
Por outro lado, no financiamento imobiliário as taxas são muito mais altas com uma média de 14% ao ano, sabendo que 14% ao ano durante 35 anos!
Para entender a diferença da taxa de administração com o juros de financiamento, se dividirmos a taxa ao mês ficaria assim:
- Consórcio: Considerando uma taxa de 20% em 200 meses a taxa ao mês é de 0,1%
- Financiamento: Considerando que a taxa em média é de 14% ao ano, a taxa ao mês é de 1,17%
Como Você Paga a Taxa de Administração
Você paga a taxa de administração diluída nas parcelas mensais do consórcio, pesquise diversas administradoras para encontrar taxas competitivas, porém, leve em consideração a reputação na hora de tomar a sua decisão.
O que é Fundo Comum no Consórcio de Imóvel da Caixa?
Fundo comum é o montante de dinheiro utilizado para contemplar os consorciados.
A administradora recebe as parcelas e direciona a uma conta corrente em nome da própria administradora, porém, separada e fiscalizada pelo BACEN.
Assim, os valores ficam aplicados para que serem utilizados na aquisição de imóveis.
Finalmente, com a carta de crédito contemplada, até que você compre seu imóvel, a carta é atualizada com os rendimentos com a aplicação financeira.
Como ser Contemplado no Consócio
A contemplação é o sonho de todo consorciado, com a carta contemplada você poderá adquirir o seu imóvel, elas ocorrem uma vez por mês nas reuniões de assembleias do grupo.
Portanto, você precisa entender todo o funcionamento dos lances, assembleias e sorteios do seu grupo de consórcio.
O que é Assembleia de Consórcio?
As reuniões de assembleia dos grupos de consórcio ocorrem mensalmente de forma virtual, são nessas assembleias que ocorrem as contemplações.
Portanto, nas assembleias a administradora apura os lances, realiza os sorteios das cartas e contempla os consorciados.
O consórcio da Caixa contempla a cada assembleia uma carta por sorteio livre, uma carta por lance fixo e várias cartas por lance livre.
Ao final de cada assembleia um documento chamado “Ata de Assembleia” que contém as seguintes informações:
- Cotas contempladas por sorteio
- Cotas contempladas por cada tipo de lance
- Contas adimplentes aptas para participação da assembleia
- Cotas inadimplentes
- Informações financeiras do grupo
Quem Participa da Assembleia do Consórcio
Estão aptos a participação das assembleias os consorciados que estejam em dia com as duas parcelas.
Portanto, é importantíssimo pagar em dia as suas parcelas, mantenha um controle financeiro pessoal para ter um orçamento em dia.
O que é Lance no Consórcio
O lance é uma oferta de dinheiro feita pelo consorciado para antecipar a contemplação. É a forma mais rápida de contemplação.
Você adianta o pagamento de um percentual da sua carta de crédito e recebe a contemplação de forma adiantada.
O consorciado que dá o maior percentual de lance, é contemplado.
Contudo, existem alguns tipos de lance e vale entender cada um deles para aumentar as suas chances de contemplação.
Tipos de Lances no Consórcio
Lance Fixo
Nessa modalidade de lance, o consorciado oferece o percentual fixo de 20% do valor da carta como lance e concorre por sorteio somente com os outros consorciados que ofereceram essa modalidade.
O Lance Embutido
Alguns grupos aceitam essa modalidade de lance, que possui vantagens e desvantagens, então, avalie de acordo com as suas necessidades.
Assim, nessa modalidade você pode utilizar a sua própria carta de crédito para pagar o lance ofertado.
Então, geralmente os grupos que possuem a característica de lance embutido permitem que você utilize até 50% do valor da sua carta para pagar o lance.
Por conseguinte, com essa utilização o seu saldo a pagar diminui e o valor da sua carta de crédito também.
Simulação de Lance Embutido:
Imagine que você deseja comprar por um imóvel avaliado em R$ 200.000,00 utilizando uma carta de consórcio.
Assim, com o lance embutido, você pode utilizar até 50% do valor da sua carta de crédito para fazer o lance sem tirar nenhum real do seu bolso.
Então, suponha que você contratou uma carta de crédito no valor de R$ 300.000,00
Como você deseja comprar um imóvel de R$ 200.000,00 e contratou uma carta de 300.000,00 poderá utilizar R$ 100.000,00 da sua carta de crédito para efetuar um lance, equivalente a 33,33%
Vantagens do Lance Embutido:
Possibilidade de dar lance sem tirar dinheiro do bolsou.
Combinar o lance embutido com recursos próprios para aumentar o percentual de lance
Desvantagens do Lance Embutido:
Os grupos que permitem esse tipo de lance geralmente tem o percentual de lance maior, assim, exigem altos percentuais para contemplação.
O Lance Livre
Nesse tipo de lance você escolhe o percentual que será ofertado.
Assim, você estuda o percentual de lance médio do seu grupo e tenta ofertar um lance que fique entre os maiores valores para contemplar a sua carta.
O Lance com FGTS
No lance com FGTS você oferta os valores na forma de lance para contemplar a sua carta mais rápido.
Porém, essa modalidade somente é aceita em grupos que admitem lances embutidos, fique atento.
Qual o Melhor Tipo de Lance?
A resposta para essa pergunta é: Todos!
Então, vale combinar todos os tipos de lance para contemplar a sua carta.
Por exemplo: Você oferta o lance fixo juntamente com lance livre e concorre em duas frentes de contemplação.
É possível Contemplar sem dar Lance?
Sim, mas, você estará dependendo da sorte.
Então, se quer contemplar a sua carta mais rápido oferte lances.
O Lance Ideal para Contemplar a Carta
Sabendo que a contemplação ocorre para os maiores lances ofertados, o lance ideal dependerá de cada grupo.
Então, estudo o lance médio de cada grupo antes de contratar o seu consórcio para saber qual será o lance ideal.
Quanto menor o lance médio daquele grupo, melhor, mas, cuidado, eu já vi administradoras de consórcio divulgando nas peças de publicidade o lance mínimo do grupo, não confunda com o lance médio.
Como Contemplar Consórcio mais Rápido?
- Grupos adimplentes: Escolha grupos adimplentes contemplam mais.
- Lance: Não dependa da sorte, combine todas as possibilidades de lance.
- Assembleias: Acompanhe as reuniões e ajuste seus percentuais de lance.
- Adimplência: Mantenha as parcelas em dia para participar das contemplações
- FGTS: Se for o caso utilize seu FGTS como lance
- Planejamento financeiro pessoal: Mantenha um bom controle para ter suas finanças em dia
Simulação: Financiamento da Caixa
Imagina que, você deseja comprar um imóvel no valor de R$ 350.000,00 com um financiamento habitacional da Caixa.
Fiz uma simulação para uma pessoa nascida em 1985, pois quanto mais velha maior o valor do seguro embutido nas parcelas.
Primeiramente, para financiar um imóvel de R$ 350.000,00 você precisará de R$ 70.000,00 de entrada, pois, a Caixa financia até 80% do valor do imóvel se você aprovar o percentual máximo.
No final dos 420 meses (35 ANOS) se você conseguir financias os R$ 280.000,00 que equivalem aos 80%, a sua parcela inicial será de R$ 3.036,58 e no final terá pago R$ 812.308,33
É isso que você acabou de ler, os R$ 280.000,00 financiados viram R$ 812.308,33 no final!
Simulação: Consórcio da Caixa
Agora que você viu como funciona o financiamento, eu simulei a mesma compra de um imóvel de R$ 350.000,00 com o consórcio da Caixa.
Portanto, o primeiro ponto a destacar é que existe a possibilidade de cobrir 100% do valor com a sua carta de crédito, diferente do financiamento que cobre 80% e exige uma entrada de R$ 70.000,00.
Se considerarmos uma carta de crédito de R$ 350.000,00 com uma taxa de administração de 19% pagaríamos uma parcela de R$ 2.126,25 em 200 meses.
Sendo assim, baixando o prazo de 420 meses para 200 meses além de, aumentar o valor financiado de R$ 280.000,00 para R$ 350.000,00 e o principal, reduzir a parcela de R$ 3.036,58 para 2.126,25
O montante total pago no consórcio é de R$ 425.250,00 para uma carta de R$ 350.000,00 bem abaixo do financiamento habitacional.
Pode fazer Consórcio de Imóvel com o Nome Sujo?
A resposta para essa pergunta é SIM. Porém, saiba que no momento da contemplação você precisará ter o nome limpo além de, comprovar a sua renda.
Então, fique atento a todos os detalhes.
Quais são os Documentos Necessários para o Consórcio da Caixa?
Para contratar uma carta de consórcio com a Caixa você só precisa de um comprovante de endereço e uma cópia do seu RG ou CNH.
Não é necessário ter conta corrente aberta para contratar uma cota de consórcio com a Caixa.
Como Fazer um Consórcio de Imóvel com a Caixa?
Agora que você entende tudo sobre consórcios imobiliários chegou a hora de realizar o sonho da casa própria.
Você pode procurar uma agência da Caixa ou clicar na imagem e me chamar no whatsapp.
Não perca tempo e tire todas às suas dúvidas diretamente comigo.
